Снижение объема расходов по оформлению сделки – второй, если не первый по актуальности вопрос из интересующих участников операций с недвижимостью, проводимых на рынке вторички. Учитывая же, что львиную долю затрат составляют налоговые вычеты, рассчитываемые на основе стоимости жилья с фиксацией в купчей, искусственное занижение цены и практикуют стороны. Но так ли все выгодно, безопасно и просто?
В чем финансовая выгода
Составление договора купли-продажи объекта недвижимости предусматривает обязательное указание его стоимости. Предполагается, что цена будет реальной и составляться на основе конъюнктуры рынка и техпараметров жилья. Но зачем платить существенный подоходный налог, когда на сэкономленные путем занижения стоимости средства можно приобрести пару лишних метров, начать ремонт, меблироваться и т.д.?
А сумма потенциальной экономии серьезна. Так, под налогообложение попадает по НК РФ то недвижимое имущество, что находилось в собственности продавца менее трех лет. Таких объектов на вторичном рынке предостаточно, учитывая:
- активность посредников и агентств, занимающихся перепродажей квартир;
- тот факт, что первичка (новостройки по схеме ДДУ) при переходе к итоговому владельцу также попадает в эту категорию жилья;
- наследство или раздел имущества преимущественно оформляется через сделки купли-продажи и т.д.
Заинтересованных лиц много, поводы для занижения стоимости при покупке недвижимости многообразны, а вероятные финансовые выгоды манят своей значительностью. Алгоритм предстоящих при оформлении затрат по этому пункту следующий. От стоимости жилья, что в рублях указывается в купчей, отнимается всего миллион, на который налогообложение не распространяется, со всей оставшейся суммы придется уплатить налог в объеме 13%. Процент немалый, поэтому и практика занижения цены так популярна.
Теперь о рисках
Все кажется простым, главное «не переборщить» с занижением. Но рисков и подводных камней в такой практике немало.
Так, покупатель может значительно проиграть финансово в следующих ситуациях:
- Аннулирование/расторжение купли-продажи по суду или согласию/требованию одного из участников сделки с недвижимостью.
Причин этому немало от некачественного анализа правовой чистоты (ущемление прав детей, прописанных лиц и пр.) до вновь выявленных дефектов в квартире, не отраженных в договоре. Итог – возврат покупателю лишь той суммы, что зафиксирована в купчей и пенять он может теперь лишь на себя.
- Намеренные мошеннические действия «продавца», доказать которые будет затруднительно. Финансовые последствия для покупателя аналогичны прежнему пункту и весьма печальны.
- Желание/необходимость в последующем (в пределах трех лет) отразить истинную стоимость жилья в своей категории при передаче его в собственность другим лицам (перепродаже недвижимого имущества). Это может уже классифицироваться соответствующими органами как махинации с недвижимостью, и влекут за собой расследование и уголовную ответственность.
- Желание претендовать на льготы, субсидии по содержанию объекта недвижимости и другие привилегии, предоставляемые в регионе. Таковые часто рассчитываются для конкретного субъекта на основе указанной в договоре цены жилья, при ее занижении претендовать на льготы будет невозможно.
Продавец недвижимости также в зоне немалого риска – финансового и уголовного.
Так, покупатель (или другое лицо) могут инициировать расследование и судебный процесс по факту недоплаты предыдущим владельцем недвижимости налогов. Основание – расписка от покупателя. Возможное развитие событий – уголовное преследование или финансовое возмещение (а таковое будет составлять уже не 13, а 20% от дельты).
Второй риск – когда покупатель «кидает». Чаще всего расчеты в процессе купли-продаже недвижимости проходят в два этапа, заключительный уже после составления и визирования сторонами купчей. И покупатель может ограничить выплаты предыдущему квартировладельцу отраженной в договоре суммой.
Так стоит ли рисковать?
